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Immovesting, plateforme de crowdfunding immobilier Immovesting, plateforme de crowdfunding immobilier Numéro de téléphone01 85 09 98 52

Présentation

icone Durée de l'operation La fabrique alazard
Durée de l'opération
48 mois
icone Montant total à collecter La fabrique alazard
Montant recherché
400 000€
icone Localisation La fabrique alazard
Localisation
0 - Localisations diverses
icone Retour sur investissement La fabrique alazard
Objectif de rendement
8% (net de frais)
icone Montant minimul d'investissement La fabrique alazard
Investissement minimum
5 000€

Informations réglementaires

icone Telechargement documentation reglementaire La fabrique alazard
Télécharger la documentation réglementaire
icone Avertissement sur les risques
Avertissement sur les risques
icone aide La fabrique alazard Risque de l'émetteur
Il est constitué de la possibilité que la SAS JESMA Real Estate ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour rembourser les obligataires Immovesting. A début janvier 2018 la société présentera des fonds propres de l'ordre de 2 millions d'euros.
icone aide La fabrique alazard Risque de localisation
Localisations hors de centres-villes mais cependant adaptées aux activités des actifs.
icone aide La fabrique alazard Risque commercial
Il est constitué de la possibilité d'une optimisation locative générant des revenus en deçà des prévisions, notamment à l'issue de la période de garantie locative.
icone aide La fabrique alazard Risque d’illiquidité
La revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine voire impossible.
icone aide La fabrique alazard Risque de perte du capital investi
L'investissement n'est pas garanti en capital. Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé.
Synthèse
Détails
Structuration
Chiffres
Documents
Commentaires5

Portefeuille JESMA porte sur une émission obligataire de la société foncière JESMA Real Estate en vue de l'acquisition d'un immeuble de bureaux de 930 m² à Provins (77) et de locaux d'activités de 4 348 m² à La Chapelle Saint-Aubin (72). Les 2 ensembles immobiliers sont déjà loués en grande partie et JESMA Real Estate travaillera à louer les parties encore vacantes pour optimiser le rendement locatif.

La société JESMA Real Estate est une société d’investissement en immobilier d’entreprise indépendante fondée par deux associés avec plus de 20 ans d'expérience dans le secteur de l'investissement immobilier. Agissant comme une foncière patrimoniale elle acquiert tous types d'actifs immobiliers et cherche à optimiser les rendements locatifs ou à générer des plus-values à la revente. La société dispose actuellement d'un portefeuille d'actifs évalués à plus de 21 millions d'euros.

Pour cet investissement, la société JESMA Real Estate émet un emprunt obligataire de 400 000 € destiné à financer l'acquisition des biens au travers des SCI 37 BUGATTI et SCI 2 DURTEINT qu'elle détient en quasi totalité.

Points clés de l'investissement

icone Points clés de l'investissement La fabrique alazard

Un investissement en obligations dont l'objectif de rendement est de 8% par an (net de frais) sur une durée prévisionnelle de 48 mois, remboursable à partir de 24 mois.

icone Points clés de l'investissement La fabrique alazard

Versement des intérêts (coupon) trimestriel et remboursement du capital à l'échéance.

icone Points clés de l'investissement La fabrique alazard

Un risque commercial maitrisé : l’actif de Provins affiche un taux d’occupation de 89%, les actifs de La Chapelle Saint-Aubin un taux d’occupation de 68% et bénéficient d’une garantie locative de 18 mois sur la partie vacante.

icone Points clés de l'investissement La fabrique alazard

A date, un revenu locatif de 264 000 euros par an sécurisé sur une durée ferme moyenne supérieure à 5 ans.

icone Points clés de l'investissement La fabrique alazard

Une opération menée par une foncière dont le coeur de métier est l’acquisition d’immobilier locatif, avec un portefeuille d’actifs valorisé à plus de 21 millions d’euros, et des fonds propres de plus de 2 millions d’euros début 2018.

icone Points clés de l'investissement La fabrique alazard

Les deux actionnaires de JESMA Real Estate ont délivré une caution solidaire et indivisible en garantie du paiement.

Calculatrice d'estimation des gains

Montant investi
Gain estimé
1 600 €
Durée
48 mois

Avertissement sur les risques

icone Points clés de l'investissement La fabrique alazard Risque de l'émetteur
Il est constitué de la possibilité que la SAS JESMA Real Estate ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour rembourser les obligataires Immovesting. A début janvier 2018 la société présentera des fonds propres de l'ordre de 2 millions d'euros.
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Localisations hors de centres-villes mais cependant adaptées aux activités des actifs.
icone Points clés de l'investissement La fabrique alazard Risque commercial
Il est constitué de la possibilité d'une optimisation locative générant des revenus en deçà des prévisions, notamment à l'issue de la période de garantie locative.
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La revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine voire impossible.
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L'investissement n'est pas garanti en capital. Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé.

Montage

Votre investissement dans l’opération s’effectue par souscription directe d'obligations.

Ces obligations sont émises par la société JESMA Real Estate qui détient en quasi totalité la SCI 37 BUGATTI procédant à l'acquisition des biens situés à La Chapelle Saint-Aubin et la SCI 2 DURTEINT procédant à l'acquisition du bâtiment situé à Provins (les SCI ne pouvant émettre d'obligations).

La société SAS JESMA REAL ESTATE est détenue en totalité par la SARL JERICHO (détenue par Stéphane Adeline) et la SARL SMART INVEST (détenue par Benoit Saint-Martin).

 

- Le montant total de l’émission obligataire de la SAS JESMA REAL ESTATE est de 400 000 euros.

La durée prévisionnelle est de 48 mois. Toutefois, l'opérateur pourra rembourser les investisseurs, partiellement ou intégralement, par anticipation dès la fin du 24ème mois.

- L'objectif de rendement est de 8% par an (net de frais).

- Les obligations font l'objet d'un paiement de coupon trimestriel.

- Les sociétés SARL JERICHO et SARL SMART INVEST (holdings des 2 dirigeants) ont délivré une caution solidaire et indivisible en garantie du paiement à l'échéance du montant de l'émission obligataire et des intérêts.

 

Professionnel de l’immobilier

La société JESMA Real Estate est une société indépendante d’investissement en immobilier d’entreprise fondée par 2 associés, Benoît Saint Martin et Stéphane Adeline. Avant de fonder JESMA Real Estate ils ont piloté pour plus de 200 millions d’euros d’investissements durant leurs 20 ans d’expérience dans ce secteur.

Cette foncière patrimoniale développe une stratégie « multi-produits » : locaux d’activités, bureaux, entrepôts de petite et moyenne surface, locaux commerciaux, et autres. La création de valeur se fait à travers de l'optimisation du rendement locatif ou à terme (restructuration, vente à la découpe).

La société opère en Ile-de-France et en région, elle a réalisé 10 acquisitions au cours des 18 derniers mois valorisant ainsi ses actifs immobiliers à plus de 21 millions d’euros et 30 000 m². Le rendement moyen obtenu sur ces actifs est 7,6%, celui-ci étant en cours d’optimisation pour les acquisitions récentes. Début 2018, ses fonds propres s'élèveront à plus de 2 millions d'euros.

Répartition du capital de la SAS JESMA Real Estate

Répartition fonds propres - dettes des SCI

Business Plan

Nous présentons ci-dessous 2 business plans correspondant à 2 scénarios possibles.

Le premier scénario correspond à un remboursement des obligations en ayant recours à la trésorerie de JESMA Real Estate en plus des loyers générés par les actifs. Le second scénario correspond a un remboursement des obligations en procédant à la cession des actifs en plus des loyers générés par les actifs.

Dans ce scénario, nous avons retenu les hypothèses suivantes :

- La Chapelle Saint-Aubin : taux d'occupation de 68% en 2018, 80% en 2019, 90% en 2020 et 95% en 2021, avec un prix moyen de 50 euros du m² à la location.

- Provins : taux d'occupation de 95% à partir de 2019 (soit location de 60m² supplémentaires) avec un prix moyen de 130 euros du m² à la location.

- Des revenus locatifs nets au niveau de JESMA Real Estate de 180 000 € par an, soit approximativement le niveau de résultat de JESMA Real Estate constaté en 2017, et des produits de cession de 1 500 000 € en 2018 (cessions prévues par JESMA).

- Des investissements en fonds propres de 300 000 € par an pour réaliser de nouvelles acquisitions.

 

Dans ce scénario, nous avons retenu les hypothèses suivantes :

- La Chapelle Saint-Aubin : taux d'occupation de 68% en 2018, 80% en 2019, 90% en 2020 et 95% en 2021, avec un prix moyen de 50 euros du m² à la location.

- Provins : taux d'occupation de 95% à partir de 2019 (soit location de 60m² supplémentaires) avec un prix moyen de 130 euros du m² à la location.

- Une cession des deux actifs fin 2021 au prix d'acquisition net vendeur, soit 3 570 000 €, et le remboursement de l'emprunt bancaire restant soit 2 403 240 €. Cela dégagerait une trésorerie complémentaire de 766 760 €.

Risque Immovesting

Nous attirons votre attention sur la lecture de ce tableau. Plus la note est faible, plus le risque est faible.

Ainsi :

- La rubrique Opérateur obtient une note de 13,5 sur 35 : nos analyses soulignent l'expérience significative des dirigeants de JESMA Real Estate et le track record de la société, bien que leur apport en fonds propres dans l'opération soit limité ;

- La rubrique Opération obtient une note de 8 sur 35 : il s'agit d'une opération de rendement locatif ne comportant pas de risque administratif et technique, le taux d'occupation ainsi que la garantie locative constituent des gages solides ;

- La rubrique Montage obtient une note de 15 sur 30 : le montage en obligations et la caution solidaire du promoteur participent à réduire le risque du montage cependant le niveau d'endettement du projet constitue un point d'attention.

L'opération Portefeuille JESMA est ainsi notée 5,5 sur 15 et affiche une note de risque B2 et est accessible à l'ensemble des membres Immovesting.

Calculatrice d'estimation des gains

Montant investi
Gain estimé
1 600 €
Durée
48 mois

Stratégie de valorisation

1. Procéder à l'acquisition des biens à La Chapelle Saint-Aubin et à Provins.

2. Améliorer le rendement locatif avec une stratégie d'optimisation de la vacance incluant notamment la mise en location du bâtiment B de La Chapelle Saint-Aubin et du lot vacant à Provins.

3. Remboursement des obligataires Immovesting : soit grâce aux excédents de trésorerie de JESMA Real Estate, soit en cédant les actifs.
 

Localisation & Marché

Localisation et Marché

 

Localisation des biens de La Chapelle Saint-Aubin et de Provins

 

Actifs de La Chapelle Saint-Aubin

La Chapelle Saint-Aubin est une commune française de 2 362 habitants, située dans le département de la Sarthe en région Pays de la LoireLa commune se trouve au nord de la ville du Mans, et est comptée comme partie intégrante de son agglomération. Le bien est situé au sein d’un parc d’activité au nord de l’agglomération du Mans, au sein de la ZAC du Moulin aux Moines. Cette vaste zone commerciale possède une zone de chalandise de plus de 345 000 habitants. Elle draine, outre les Sarthois, des clients de l’Orne et de la Mayenne, venant faire leurs achats (alimentaires, équipements ...). On y trouve des enseignes comme Auchan, Castorama, Boulanger, et Maison du Monde.

L'actif est très bien relié au réseau routier régional et national avec l'A11, l'A28, l'A81 et la N12.

 

Actif de Provins

Provins est une commune de 11 736 habitants située en Seine-et-Marne (77) à 80 km au sud-est de Paris. Au sein du département, Provins est un pôle touristique (inscrit au patrimoine mondial de l'Unesco depuis 2011), économique (1 790 entreprises dont 1 524 sièges sociaux) et aussi hospitalier (400 lits). Tout naturellement, Provins présente une zone commerciale dynamique avec des enseignes comme Mc Donald's, Auchan, BUT, Picard et Peugeot par exemple.

Le bien se situe à environ 1 km de la ZI du Champbenoist et du centre ville. La ville de Provins est accessible par la route (Autoroute A4) et par le train (ligne Paris gare de l'Est - Provins). Les lignes de bus 47 et 50 assurent les liaisons départementales.

Description technique

Actifs de La Chapelle Saint-Aubin

Il s’agit d’un ensemble immobilier constitué de 2 bâtiments indépendants d’une surface totale de 4 348 m². Le bâtiment A développe une surface de 3 598 m² en 3 lots et le bâtiment B une surface de 750 m² divisible en 3 lots de 250 m². Les deux bâtiments disposent d'un espace extérieur avec espace de circulation et de stationnements privatifs. L’ensemble immobilier fait actuellement l’objet d’une réhabilitation complète de la part du cédant et bénéficiera d’une garantie décennale.

   


 

 

 

 

 

 

 

 

 

Actif de Provins

Il s’agit d’un immeuble indépendant pluri-locataire, à usage de bureaux. Celui-ci développe une surface locative globale de 930 m² (découpée en 5 lots) en R+1 sur 2 927 m² de terrain. Il a été achevé en 2010 et bénéficie d’une garantie décennale. L'immeuble dispose d'un hall d'accueil, d'un ascenseur et de la climatisation. Le bâtiment bénéficie de 40 places de parking et d'espaces extérieurs au sein d'un site indépendant clos et sécurisé.

Plan du rez de chaussée :

 

Plan du premier étage :

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

Synthèse

Les biens de La Chapelle Saint-Aubin et de Provins totalisent une surface de 5 278 m², détaillée dans le tableau ci-dessous.

Commercialisation

Actifs de La Chapelle Saint-Aubin

Actuellement les surfaces occupées représentent 2 958 m², soit 68% de l'ensemble. Ces surfaces sont louées à 2 locataires, ENGIE et TRAMPOLINE PARK, pour un loyer annuel de 156 600 euros, sécurisé sur une durée ferme de 6 ans.

Les surfaces vacantes représentent 1390 m² (32%), et sont réparties en 2 lots : une surface de 750 m² dans le bâtiment B (divisible à partir de 250 m²) et un lot de 640 m² dans le bâtiment A. L'ensemble des surfaces vacantes fera l’objet d’une garantie locative de 18 mois de la part du cédant. Cela représente une somme de 69 675 € HT/HC par an, soit 104 512 50 € HT/HC sur les 18 mois.

Enfin, des franchises de loyer ont été accordées par le cédant aux 2 nouveaux locataires et le montant de ces franchises sera remboursé par le cédant à JESMA Real Estate.

 

Actif de Provins

L’immeuble est actuellement loué à 89% à 4 locataires. Cela représente un loyer annuel de 107 501 euros, sécurisé sur une durée ferme moyenne de 5,15 ans. La surface vacante représente 106 m² (11%) et est actuellement proposée à la location. Une fois louée, elle permettrait à l'actif d'afficher un loyer consolidé supérieur à 120 000 euros par an.

 

Synthèse

L' occupation locative des biens de La Chapelle Saint-Aubin et de Provins est détaillée dans le tableau ci-dessous :

En conclusion l'opération Portefeuille JESMA affiche à date un revenu locatif consolidé de 264 000 euros par an, sécurisé sur une durée ferme moyenne supérieure à 5 ans.

Documents

Finaliser votre inscription pour accéder aux documents suivants :

Commentaires
Nouveau commentaire

  • Pascal 09/01/2018
  • Bonjour. 4 ans avant remboursement du capital, ça peut paraître un peu long pour certains ... Y aura-t-il un marché secondaire organisé pour revendre éventuellement ses parts avant échéance (avec les risques de moins value que cela comporte inévitablement) ?

  • L'équipe Immovesting 09/01/2018 Team
  • Bonjour Pascal,
    Vous avez tout à fait raison : la durée prévisionnelle de l?obligation est bien de 4 ans, avec une possibilité de remboursement anticipé à partir de la fin de la deuxième année. L?investissement durera donc entre 2 et 4 ans. Nous ne proposons pas, à ce jour, de marché secondaire sur nos investissements, mais nous n?excluons pas de travailler à mettre en place un marché secondaire qui réponde aux exigences réglementaires. A noter que, sous condition d'une validation par Immovesting, il vous est possible de céder vos obligations à toute personne qui souhaite se porter acquéreur.
    Bien à vous,

icone informations La fabrique alazard

Informations

En cas de succès de la collecte, Immovesting percevra au titre de ses honoraires 0% TTC du montant de la collecte.

Une commission de 6% HT du montant net total de la collecte est facturée à la société financée, au titre de la collecte et de son suivi.

icone Nombre de vues de l'operation La fabrique alazard 234 membres sont intéressés
Montant collecté
355 000,00€
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