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Les tendances du marché immobilier en 2018

Les tendances du marché immobilier en 2018

Quelles seront les tendances du marché immobilier en 2018 ? Records de ventes, prix en hausse, l’année 2017 a en effet été une excellente année pour les investisseurs dans la pierre. Pour autant, le marché immobilier répond aussi et surtout à des tendances longues et des facteurs conjoncturels. Pour réaliser un investissement immobilier rentable, il faut donc commencer par tirer le bilan de l’année 2017 afin de dresser le tableau des prévisions du marché immobilier en 2018.

 

2017 une année exceptionnelle ?

La bonne santé du marché immobilier en 2017 s’explique par une amélioration de l’environnement économique tout au long de l’année : croissance du PIB, dynamisme de la consommation des ménages et des entreprises ainsi que de l’investissement. Le marché immobilier a en outre réagi plus spécifiquement aux conditions de financement exceptionnelles, ainsi qu’aux politiques de soutien de la demande. En effet, selon la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers a atteint un point bas début 2017 à 1,5% alors qu’il atteignait 6% en septembre 2008.

Les tendances du marché immobilier en 2018 - Le taux de crédit immobilier moyen pour les particuliers

1) Bilan 2017 de l’immobilier ancien

Les incitations fiscales sont venues appuyer une amélioration du pouvoir d’achat des ménages. Ces facteurs d’augmentation de la demande sur le marché immobilier ont logiquement abouti à une hausse des prix sur le marché de l’ancien. Cette hausse prolonge une tendance démarrée en 2015 qui s’est progressivement accélérée sur les dernières années.  Le nombre de transactions dans l’immobilier ancien a atteint un sommet à la fin 2017 avec 958.000 transactions en octobre 2017. Cela s’est aussi logiquement traduit par des cycles de vente raccourcis : le président du groupe Barnes a ainsi constaté une proportion marquante de ventes de maisons et d’appartements très rapides, parfois en moins de 48 heures !

L’année 2017 a donc vu une augmentation exceptionnelle des prix de 4% sur 12 mois selon l’indice Notaire-Insee.

 

2) Bilan 2017 de l’immobilier neuf

Concernant le marché du neuf, la Fédération Française du Bâtiment a constaté en 2017 une accélération d’une reprise entamée en 2016 selon sa note de Bilan 2017 et Prévisions 2018. La production a ainsi augmenté de 12,8% et 410.000 logements ont été commencés. Quant aux ventes celles-ci se portent bien avec plus de 157 000 transactions contre 149 000 en 2016.

Les tendances du marché immobilier en 2018 - Les ventes en progression dans le neuf et l'ancien

 

Les prévisions du marché immobilier pour 2018

 

1) Une persistance des facteurs haussiers

L’année 2018 apparaît favorable du point de vue macro-économique avec notamment des prévisions faisant état d’une croissance du PIB comprise entre 1,8% et 2%. Cette croissance s’explique notamment par l’investissement. À la fois pour les ménages (+3,1%) mais aussi pour les entreprises (+3,8%). La consommation des ménages devrait aussi apparaître en hausse (+1,5%) du fait d’une inflation contenue et d’un chômage prévu à la baisse.

Les conditions d’emprunt continueront à être très favorables en 2018 selon le Crédit Foncier. Celui-ci table sur des taux plutôt stables sur les 6 premiers mois de l’année 2018 : autour de 1,5% en moyenne, avant d’augmenter légèrement pour atteindre 1,6% fin 2018. Cette hausse des taux s’explique par la volonté de la Banque Centrale Européenne de prendre en compte l’amélioration de la conjoncture économique. Celle-ci a en effet remonté les taux sur 10 ans de 0,7% au début de l’année à 0,9% actuellement. Selon le Crédit Foncier, cette évolution à la hausse des taux des crédits immobilier s’explique donc par un phénomène de transmission.

Du point de vue de la réglementation, le maintien pour 4 ans des dispositifs PTZ (Prêt à Taux Zéro) et Pinel pour les zones tendues (A et B1) est une bonne nouvelle notamment pour les investisseurs.

L’offre de logement reste limitée, ce qui tendra à maintenir des prix hauts : les promoteurs ne disposent que de 9 mois de stock, un niveau en dessous des moyennes historiques. Dans le même temps, les acteurs du marché estiment être encore dans une phase de rattrapage après plusieurs années de moindre dynamisme.

Les tendances du marché immobilier en 2018 - Les zones Pinel et PTZ

2) Apparition de facteurs baissiers

Concernant le marché du neuf, la Fédération Française du Bâtiment déplore les nouvelles dispositions liées à la Loi de finances. Ainsi, les zones éligibles au PTZ (Prêt à Taux Zéro) et au dispositif Pinel ont été rognées notamment pour les zones B2 et C. En outre, on peut craindre une détérioration de la solvabilité des ménages dans le neuf, spécifiquement pour les primo-accédants les plus jeunes ainsi que pour les ménages les plus modestes. À l’autre extrémité du spectre, la transformation de l’ISF en IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) risque de décourager l’investissement dans l’immobilier pour les plus fortunés.

Surtout : la faiblesse des taux ne compense plus la hausse des prix. Les crédits ont ainsi diminué en valeur d’environ 26% durant le dernier trimestre de 2018 et le décrochage s’est poursuivi durant les premiers mois de 2018.

 

3) Une situation contrastée entre ancien et neuf

Immobilier ancien :

Les taux bas ne suffiront malheureusement pas à compenser la fin de l’APL Cession et la diminution du montant du PTZ dans certaines zones, notamment rurales, qui affecteront les primo-accédants pour l’achat d’immobilier ancien. En outre le marché immobilier n’est pas homogène et les disparités géographiques demeurent importantes. Selon le réseau Guy Hoquet, une première fracture s’établit entre l’augmentation des prix du résidentiel ancien dans la capitale en 2017 (+6,1%), par rapport à l’augmentation des prix en province (seulement +2,1%). La fracture est encore plus nette entre les grands centres urbains dont les prix progressent de +5% en comparaison avec les prix stables en zone rurale.

Nous anticipons une baisse du nombre de ventes de maisons individuelles en 2018, de l’ordre de 110.000, soit environ 15% de moins qu’en 2017. Les prix sont cependant prévus à la hausse pour le Crédit Foncier avec une augmentation de 2,5% en moyenne nationale. En termes de volume, le nombre de transactions dans l’ancien se situera probablement autour de 900.000, en diminution de 7% par rapport à l’année précédente. Cette baisse doit être relativisée : 2017 avait constitué un record avec plus de 965.000 transactions.

Les prévisions du marché immobilier en 2018 annoncent donc un ralentissement de la hausse des prix et une baisse des transactions. Ces éléments pèseront sur un rallongement des délais de ventes, souvent propices aux négociations entre le vendeur et l’acheteur.

 

Immobilier neuf :

Les prévisions des acteurs principaux du domaine tablent sur une baisse de 5,7% des autorisations dans le résidentiel neuf après 3 ans de hausses soutenues. Cependant, du fait de l’inertie inhérente au cycle de production du secteur immobilier l’activité devrait accroître en 2018 d’environ 3,5%. Les autorisations dans le non résidentiel neuf devraient afficher une augmentation de 3%, en forte baisse après une hausse de 11,4% en 2017. Cette hausse dissimule de forte disparités avec une forte baisse des commerces alors que l’industriel et le stockage tirent cet indicateur à la hausse. L’activité dans le non résidentiel neuf augmentera de 8,9% tirée par l’industriel (+16,9%) et les bâtiments administratifs (+7,1%).

Le nombre de logements dans le neuf devrait diminuer de 5% avec 395.000 constructions.

 

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