SCPI

Comment fonctionne une SCPI ?

[Mis à jour le 4 avril 2018]

Définition

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Elles ont pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier locatif composé de bureaux, de commerces ou d’habitations.

Concrètement, une SCPI collecte des fonds auprès d’investisseurs et acquiert un ensemble de biens immobiliers dans le but de percevoir des revenus locatifs (ou pour certaines de générer des plus values à la revente). Une fois les frais de gestion, les frais d’entretien et les taxes payés, le résultat de la SCPI est distribué aux investisseurs.

On parle ici de « pierre papier » car l’investisseur détient des parts d’un patrimoine immobilier par le biais d’une société.

 

Le fonctionnement des différents types de SCPI

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement représentent la plus grande partie du marché des SCPI. Celles-ci ont pour stratégie l’acquisition de biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, entrepôts) et leur mise en location pour percevoir des revenus locatifs. L’investissement dans l’immobilier professionnel a 3 avantages majeurs : les baux commerciaux sont plus protecteurs que les baux classiques pour le propriétaire (vous), la sélection du locataire peut être plus efficiente et le marché de l’immobilier professionnel subit moins de fluctuations que le marché de l’immobilier résidentiel. Finalement, on se retrouve avec un investissement immobilier disposant d’un très bon rapport locatif sans les contraintes habituelles du locatif.

SCPI de plus-value

Moins répandues, les SCPI de plus-value font l’acquisition d’un parc d’immobilier résidentiel à fort potentiel de revalorisation. Par exemple, la société de gestion va investir dans des logements où le locataire bénéficie d’un loyer très attractif grâce à des dispositifs de protection comme la loi 48. Cependant, au départ du locataire, le bien pourra se relouer beaucoup plus cher et sa valeur risque de nettement s’accroître. Ce type de SCPI est recommandé aux contribuables les plus imposés, ou aux personnes qui cherchent à valoriser un capital plutôt qu’à percevoir des revenus réguliers.

SCPI fiscales

Enfin, les SCPI fiscales ont pour stratégie l’acquisition de biens immobiliers qui rentrent dans l’un des dispositifs fiscaux en vigueur. Par exemple, les SCPI Pinel vont acquérir des logements neufs dans des zones géographiques éligibles puis détenir les biens le temps nécessaire avant de les revendre. De même, les SCPI dites Malraux ou déficit foncier vont, elles, acquérir des biens très anciens à rénover dans des quartiers sauvegardés. Ces SCPI vous permettent donc de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants sans vous soucier de la gestion et en diminuant votre risque du fait de l’investissement dans plusieurs biens.

Combien existe-t-il de SCPI ? Par qui sont-elles gérées ?

L’Aspim et l’IEIF dénombraient 178 SCPI sur le marché au 31/12/2016. Ces structures sont gérées par 28 sociétés de gestion différentes et ont cumulé alors près de 44 milliards d’euros de capitalisation.

Source :  http://www.aspim.fr/

Quels rendements ?

En 2016, elles ont dégagé en moyenne un rendement de 4,63% (taux de distribution), selon le bilan Aspim-IEIF.

Différence entre SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable

SCPI à capital fixe

Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, le montant total des parts est fixé dès le départ. Il n’est donc possible de souscrire auprès de la société de gestion que pendant les périodes d’augmentation de capital. En dehors des périodes d’augmentation de capital, l’acheteur peut passer par le marché secondaire, mais dans ce cas le prix est fonction de l’offre et de la demande.

SCPI à capital variable

Contrairement aux SCPI à capital fixe, ici la souscription des parts auprès de la société de gestion est possible à tout moment et à un prix déterminé par la société de gestion en fonction de la valeur du patrimoine.

Quels frais ?

Vous pourrez rencontrer plusieurs types de frais :
Frais de souscription: ils varient en fonction du type de SCPI et se situent le plus souvent entre 8% et 12%. Ils sont payables au moment de votre investissement.
Frais de gestion annuels : ces frais rémunèrent la société de gestion et sont compris dans le rendement versé. Ils se situent autour de 15% des loyers collectés.
Droits d’enregistrement : ces frais ne concernent que les acquisitions de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire.

Quels risques ?

Comme pour tout investissement non garanti, investir dans une SCPI présente des risques. Le marché de l’immobilier pouvant connaître des retournements, votre placement peut s’accompagner d’une perte de sa valeur, ou d’une baisse de vos revenus locatifs.
Par ailleurs, malgré l’existence d’un marché secondaire, vous pouvez dans certains cas rencontrer des difficultés lors de la revente de vos parts.

Quelle fiscalité ?

Les SCPI sont dites « fiscalement transparentes ». Cela veut dire qu’elles ne subissent pas l’impôt sur les sociétés. Chaque investisseur est donc redevable de l’impôt sur les revenus (revenus fonciers) et, éventuellement, les plus-values des parts.

 

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