Investissement locatif

Investissement immobilier locatif : les 15 pièges à éviter

Apprenti bailleur ou propriétaire certifié ? Il est toujours utile de connaître les pièges à éviter lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif afin de réduire les risques et de s’assurer de la solidité de son projet. La plateforme d’investissement immobilier Immovesting décrypte pour vous les 15 pièges à éviter lors de son investissement locatif.

 

1 – Le potentiel du bien

Consulter quelques statistiques pour s’assurer que l’offre de logements similaire n’est pas trop abondante dans le quartier choisi. Il peut également être intéressant de savoir  si beaucoup de célibataires et de jeunes couples y vivent et si le bassin d’emploi est dynamique.

2 – L’emplacement

Le choix de votre emplacement est primordial : un emplacement de qualité garantira la pérennité de l’investissement, tant pour la location qu’en cas de revente.  Aussi, nous vous recommandons fortement de vous imprégner du quartier avant de vous décider. Vérifiez que le logement est bien desservi par les transports et qu’on y trouve à proximité des écoles, des commerces ou encore des équipements. 

3 – Les travaux  

Autre piège à éviter et auquel on ne pense pas assez : les travaux dans les parties communes. Avant de devenir propriétaire, il est recommandé de jeter un oeil sur les comptes rendus des dernières assemblées générales des copropriétaires pour savoir si des travaux sont prévus, afin de pouvoir anticiper et éviter les mauvaises nouvelles.  

4 – Le neuf

Acheter du neuf coûte entre 20 et 30% plus cher. C’est pourquoi, c’est souvent moins rentable. A moins de recourir à des  dispositifs fiscaux comme le Duflot ou le Pinel qui compensent ce surcoût par une réduction d’impôt.

5 – L’affectif

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, il ne faut jamais confondre affectif et profit. En effet le coup de coeur ne doit pas être l’élément déclencheur de l’achat. Et l’esprit doit rester figé sur l’objectif.

6 – Surestimer le loyer

Attention à ne pas surestimer le niveau de loyer pour se rassurer. Il ne faut pas hésiter à consulter des annonces pour des biens similaires pour se rendre compte des loyers pratiqués dans la zone pour des biens similaires. Autrement, vous pouvez toujours vous adresser à des agences situées dans la zone qui connaîtront bien le marché.

7 – La gestion

La gestion d’un bien destiné à la location est parfois difficile lorsqu’on n’est pas du métier. Avant de franchir le pas, il vous faut donc bien vous renseigner sur la gestion d’un bien ou  passer par une agence immobilière qui s’occupera de la gestion locative de votre investissement en contrepartie d’honoraires de gestion.

8 – La précipitation

Ne pas investir sur un coup de tête. En effet avant de bien connaître un marché, il est préférable d’effectuer au minimum une dizaine de visites. De plus, attention aux publicités trop alléchantes proposant des réductions ou des frais de notaire offerts.

9 – La location touristique

Aux vues de la demande croissante des locations de tourisme meublées, il semblerait que la réglementation puisse se durcir. A paris, cela a déjà commencé.  Il vaut mieux ne  pas compter uniquement sur les plateformes de locations saisonnières pour obtenir du rendement.

10 – L’entretien

Ne pas entretenir votre bien vous apportera des tas de problèmes : difficultés à louer, ennuis avec les locataires ou les copropriétaires… Nul besoin de faire des extravagances, mais assurez-vous de garder les lieux en bon état. C’est la garantie d’avoir des locataires stables.

11 – L’avenir

Lorsqu’on achète pour louer il est important de réfléchir sur le long terme. En effet votre situation peut évoluer au fil des années et votre achat peut devenir votre résidence principal. Il est donc nécessaire de se demander lors de votre achat : “pourrais-je vivre dans ce bien ?”. Si la réponse est non, prenez le temps de réfléchir.

12 – L’emprunt

Attention à ne pas contracter un emprunt trop important. Il ne faut pas hésiter à  emprunter sur une durée longue pour disposer de mensualités supportables et réduire votre facture fiscale.

13 – Les impayés

Même si le risque existe, il est trop souvent surestimé. Pour l’éviter plusieurs solutions sont mises à votre disposition. Pour les logements de petites tailles il est essentiel de demander une caution familiale. Pour les plus grandes surfaces, la demande d’une GRL (Garantie des Risques Locatifs) est conseillée.

14 – Les espaces verts

Les espaces verts d’une copropriété ont besoin d’être entretenus, c’est pourquoi ils représentent un coût supplémentaire pour les propriétaires. Il est donc conseillé d’opter pour un bien sans espaces verts lors d’un investissement locatif. Dans le cas contraire, renseignez-vous sur : la taille des jardins, le type de jardin et le coût annuel de l’entretien et sa variation sur les 5 dernières années.

15 – L’argent

Il est préférable de toujours garder des liquidités de côté en cas de coup dur. Garder environ un an de loyer pourra  servira en cas d’impayés ou de travaux inattendus.  

Pour conclure, un bon investissement immobilier locatif  associe “bonne rentabilité locative” et “plus-value potentielle à la revente”. Attention donc à tous les pièges lors de votre achat.

 

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