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Pourquoi investir dans un local commercial est un excellent placement ?

Investir dans un local commercial

Investir dans l’immobilier est le plus souvent synonyme d’investissement dans un logement pour l’habiter ou pour le louer. Pourtant, investir dans un local commercial peut s’avérer être un excellent placement immobilier. En effet, acheter un local commercial pour le louer permet de générer des rendements potentiellement plus élevés que des logements, les risques d’impayés sont moins importants et vos recours en cas d’impayés plus nombreux. Investir dans un local commercial reste toutefois un placement assez confidentiel qui répond à des règles particulières. Nous vous expliquons tout sur ce placement.

 

Investir dans un local commercial : de quoi s’agit-il ?

Investir dans un local commercial consiste à acquérir les murs d’un commerce dans le but de les louer à un exploitant. On parle ainsi généralement d’achat de « murs commerciaux » ou de « murs de boutique ». Attention, il ne faut pas confondre l’achat de murs commerciaux avec l’achat du fonds de commerce ou droit au bail. En effet, l’achat du fonds de commerce est réalisé par le locataire du local commercial.

 

Des rendements plus attrayants que dans le résidentiel

Rendement local commercial

En moyenne, un investissement dans des locaux commerciaux peut générer entre 4% et 10% de rendement annuel, soit près de 2 fois plus que pour des biens résidentiels, dont les taux de rentabilité se situent plutôt entre 2% et 5%. Toutefois, s’agissant d’un marché d’investisseurs, la perspective de plus-value à la sortie est parfois moins élevée que pour un logement, puisque l’acheteur raisonnera essentiellement sur le loyer et la rentabilité. En effet, contrairement aux logements, le prix de murs de locaux commerciaux ne se fixe pas au prix au mètre carré : il dépend essentiellement du loyer potentiel du local. Ainsi pour calculer le prix de murs commerciaux, il faut connaître ou estimer le loyer du local et la rentabilité attendue. Par exemple, un local qui dégage 15.000 euros de loyer par an et dont la rentabilité attendue est de 6% sera évalué à 15.000 x 100/6 = 250.000 euros.

 

Une location plus sécurisante

Location sécurisée local commercial

Les baux de locaux commerciaux sont des baux signés pour une durée de 9 ans avec des périodes d’engagement de 3 ans (on parle de bail « 3-6-9 »). Ainsi le locataire ne peut pas décider d’arrêter son bail quand bon lui semble, il devra attendre la fin d’une période de 3 ans (ou triennale), ce qui vous donne de la visibilité sur les loyers perçus. En outre, le locataire a tout intérêt à bien payer son loyer, même en cas de difficultés, car s’il venait à être expulsé, il perdrait une partie substantielle de son fonds de commerce. Enfin, dans le cas d’impayés, les recours à votre disposition sont plus simples et plus rapides que pour un bien résidentiel et la notion de trêve hivernale n’existe pas. Ainsi un locataire qui fait défaut pourra être expulsé en moins d’un an (lorsqu’il en faut souvent 3 ou 4 pour un bien résidentiel).

 

Priorité absolue à l’emplacement du local commercial !

Meilleurs emplacement local commercialPour réussir un investissement dans des murs commerciaux, le critère le plus important est naturellement l’emplacement. Un bon emplacement est un endroit très fréquenté par les consommateurs qui permettra au locataire de réaliser un bon chiffre d’affaires or c’est lui qui vous paiera un loyer et qui assurera la rentabilité et la pérennité de votre investissement.

Les meilleurs emplacements sont ceux qui bénéficient d’un important passage. Il peut s’agir de rues commerçantes dans les centres-villes, de rues piétonnes ou d’alentours immédiats d’une station de métro ou d’un arrêt de tramway. On parle alors « d’emplacements n.1 ». Attention, contrairement aux logements où les valeurs sont sensiblement égales pour des rues proches d’un même quartier, ici la valeur peut varier du simple au triple ou au quadruple pour des rues très proches. Parfois une forte différence peut même exister entre 2 portions d’une même rue. A titre d’exemple, les prix des locaux commerciaux rue de Vaugirard à Paris peuvent varier de 1 à 4 pour une même superficie selon la portion de la rue dans laquelle ils se situent.

Les emplacements n.1 offrent une grande sécurité à l’investisseur : les locataires sont généralement de qualité et leur chiffre d’affaires est bien sécurisé. De plus, en cas de départ du locataire, ces emplacements trouvent rapidement preneur. En contrepartie la rentabilité de tels locaux sera logiquement plus faible.

Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas sacrifier la rentabilité tout en faisant un investissement suffisamment sécurisé, il est possible de viser des emplacements dits « 1 bis » ou « n. 2 » dans des zones qui sont en cours d’évolution : transformation urbaine, nouvelles lignes de transports, etc.

 

Acheter un local commercial loué ou vide ?

Local commercial - loué ou vide

Pour optimiser votre rentabilité, il est souvent préférable d’investir dans des murs commerciaux vides nécessitant des travaux. Ainsi à l’issue des travaux, il est possible d’obtenir une rentabilité plus importante que celle sur laquelle le local a été acheté.

Cependant, l’achat de murs commerciaux occupés présente 2 avantages majeurs : cela permet de connaître le loyer et donc la rentabilité à l’achat et cela présente moins de risque sur la durée pendant laquelle le local restera inoccupé. Si vous achetez vide (cas fréquent lorsqu’il s’agit d’un commerce situé dans un bâtiment neuf), il vous faudra effectuer un travail d’estimation du loyer en recherchant des informations sur des locaux comparables (localisation, surface, commercialité) pour s’assurer de la rentabilité potentielle de l’investissement.

 

Attention à la nature de l’activité !

Commerce en ligne

La forte croissance du commerce en ligne ces dernières années a eu un impact non négligeable sur certains commerçants. Ainsi, de nombreux magasins ont dû fermer boutique en raison de la forte concurrence des « pure players » qui pratiquent souvent des prix plus bas sur internet. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce phénomène ne touche pas seulement les petits commerçants. Ces dernières années, des locataires dits de « premier rang » ont connu des difficultés les obligeant à fermer certains de leurs magasins, voire même à déposer le bilan dans certains cas. A titre d’exemple, la chaîne de magasins Toys’R’Us s’est déclarée en faillite fin 2017 provoquant la fermeture de centaines de magasins dans plusieurs pays. Mais cela ne concerne pas toutes les activités et il vous faudra donc préférer des activités qui résistent mieux à cette nouvelle concurrence : restauration, coiffeurs, pharmacies etc.

 

Quelles alternatives à l’investissement en direct dans des murs commerciaux ?

Alternatives investissement immobilier

Si vous souhaitez réaliser un investissement dans des murs commerciaux mais que vous ne souhaitez pas en assumer les risques ou que vous ne disposez pas du temps nécessaire, 2 options peuvent s’offrir à vous :

  • Investir dans des SCPI. Il s’agit de fonds de placements qui investissent dans plusieurs biens à votre place. Toutefois, les frais d’entrée et de gestion impacteront significativement le rendement et la liquidité de ces investissements a déjà posé des problèmes par le passé dans le cas d’un retournement du marché.
  • Investir dans le crowdfunding immobilier. Il est, par exemple, possible d’investir dans des foncières qui acquièrent des locaux commerciaux pour les louer. Cela vous permet d’investir de façon indirecte dans l’immobilier commercial avec des rendements souvent assez attrayants.

 

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