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Grand Paris : quel avenir pour l’investissement immobilier ?

Le projet du Grand Paris Express interroge sur l’avenir de l’investissement immobilier dans les agglomérations d’Île de France : Villejuif, Saint-Ouen, Saint-Denis, Champigny, Bagneux, Saclay, Massy, Aubervilliers, Noisy … Avec la construction d’un métro automatique sur plus de 200 km autour de Paris d’ici 2030, les villes les plus proches de la capitale voient leur attractivité complètement bouleversée. Réaliser le meilleur investissement immobilier en Île de France nécessite de comprendre ces nouveaux bouleversements. Immovesting dresse pour vous le tableau des conséquences directes du Grand Paris Express sur l’investissement immobilier en Île-de-France.

 

Le Grand Paris, qu’est-ce-que c’est ?

C’est un projet fou impulsé en 2009 par Nicolas Sarkozy : construire un métro automatique en rocade pour permettre de relier entre elles toutes les villes de banlieue parisienne les moins bien connectées. Le Grand Paris Express est le plus grand chantier de construction en Europe et le troisième plus grand chantier dans le monde. Certains comparent ce projet de renouvellement urbain à la révolution qu’avaient alors représentés les travaux impulsés par Haussmann sous le Second Empire.

Le budget total du projet s’élève à 22,6 milliards d’euros et prévoit la construction de 4 lignes, le prolongement de 2 lignes et la création de 68 gares.

Plans du Grand Paris Express

Les chantiers de construction :

  • Ligne-15 entre Nanterre-La Folie et Champigny-Centre ;
  • Ligne-16 entre Noisy-Champs et Saint-Denis-Pleyel ;
  • Ligne-17 entre Mesnil-Amelot et Saint-Denis-Pleyel ;
  • Ligne-18 de Nanterre-La Folie à l’Aéroport de Paris Orly.

Les chantiers de prolongement :

  • Ligne-11 jusqu’à Noisy-Champs ;
  • Ligne-14 entre Saint-Denis Pleyel et l’Aéroport de Paris Orly.

Les premières mises en service auront lieu en 2019 avec l’ouverture d’une partie de la ligne 14 puis les travaux s’étaleront jusqu’en 2030.

 

Quels sont les effets attendus sur les agglomérations ?

L’objectif du Grand Paris Express est de redynamiser les territoires de la proche banlieue parisienne. Le projet devrait avoir un impact social majeur en facilitant la mobilité d’une part et en répondant à la crise du logement d’autre part. L’objectif de fond de ce projet est de véritablement donner un nouveau souffle au développement économique et urbain de la région. L’attractivité des villes de banlieue devrait s’en trouver fortement améliorée, notamment autour des gares. Dans un premier temps, de nouveaux programmes immobiliers viendront en appui de cette révolution des transports et dans un second temps, les entreprises viendront s’installer autour de ces nouveaux centres névralgiques. À la clé : des opportunités d’investissement immobilier majeures dans le Grand Paris.

 

Quelles sont les villes où il fait bon investir grâce au projet du Grand Paris ?

 

Saint-Denis

Avec la mise en service des lignes de métro 16 et 17 et le prolongement de la ligne 14 prévus en 2024, Saint-Denis deviendra un carrefour majeur de la banlieue Nord en Île de France. Le prix au mètre carré actuellement au-dessus des 3100€ devrait augmenter de plus de 14% sur 10 ans et dépasser les 3400€ le mètre carré. L’investissement locatif en loi Pinel y sera idéal.

 

Saint-Ouen

Toujours dans la banlieue Nord de Paris, Saint-Ouen sera une des premières villes à bénéficier du projet du Grand Paris grâce au prolongement de la ligne 14 depuis Saint-Lazare en 2019. Les prix au mètre carré actuellement aux alentours de 4100€ devraient également gagner près de 14% sur 10 ans et donc approcher les 4700€ le mètre carré. Le boulevard Jean-Jaurès et la rue Albert-Dhalenne près de la mairie sont des zones à prendre en considération.

 

Aubervilliers

Légèrement plus à l’est, toujours dans la banlieue Nord, Aubervilliers tire son épingle du jeu grâce à la future ligne 15 qui permettra à ses habitants de rejoindre La Défense en 20 minutes contre 50 aujourd’hui. Les prix au mètre carré, actuellement autour de 3080€, devraient bondir de plus de 14% sur 10 ans. Les experts anticipent une forte hausse de la demande de logements qui devrait permettre d’atteindre de rendements supérieurs à 7% pour un T2.

 

Champigny-sur-Marne

La commune de l’Est parisien devrait également bénéficier de la construction de la ligne 15 (achèvement prévu en 2022). Le prix au mètre carré dans le quartier de la future gare se situe aux alentours de 3100€ et l’on prévoit une augmentation de près de 18% sur 10 ans.

 

Noisy-le-Grand

Cette commune de l’est parisien figurera parmi les noeuds de connexion du Grand Paris puisque sa future gare sera au croisement des lignes 11, 15 et 16. Pourtant plus éloignée de la capitale que sa voisine Champigny-sur-Marne, Noisy-le-Grand pourrait tirer grandement profit de cette nouvelle ouverture dès 2022. Les prix oscillent actuellement aux alentours de 3300€ le mètre carré et pourraient augmenter de 14%.

 

Villejuif

Au sud de Paris, Villejuif bénéficiera de l’ouverture des lignes 7 et 14 et du prolongement de la ligne 15. La commune accueille une large population d’étudiants. L’investissement dans des logements de petite taille est donc à privilégier afin de profiter de la forte demande générée par cette population. Les prix se situent aujourd’hui autour de 3900€ le mètre carré et sont appelés à augmenter de 17,5% sur 10 ans. Des projets de promotion immobilière ont déjà été lancés aux alentours de la gare.

 

Bagneux

Toujours au sud de Paris, Bagneux tire son épingle du jeu grâce au passage de la ligne 15 et au prolongement de la ligne 4. Les prix se situent actuellement autour de 3800€ le mètre carré et affichent un potentiel d’augmentation impressionnant de 23% sur 10 ans. Le quartier de la gare propose déjà des programmes neufs en cours de commercialisation.

 

Massy

Plus au sud encore, Massy profitera de la ligne 18 qui fera la connexion avec Orly et Versailles. L’agglomération a déjà entamé sa transformation et les prix de l’immobilier sont déjà particulièrement élevés (3116€ le mètre carré) et ne devraient pas dépasser ce plafond dans les 10 prochaines années.

 

Saclay

La connexion au réseau du Grand Paris (ligne 18) et la construction du campus étudiant Paris Saclay (ENS, Centrale, Mines-Télécom) sont de bons augures pour ce plateau du sud de Paris. Le prix du neuf au mètre carré avoisine déjà les 3800€.

 

Si cet article vous a plu, vous serez sûrement curieux de découvrir notre classement des villes où investir en France !

 

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