Crowdfunding immobilier SCPI

Crowdfunding ou SCPI : quel est le meilleur investissement immobilier ?

[Mis à jour le 4 avril 2018]


Jusqu’ici synonyme d’investissement dans des SCPI, l’investissement pierre papier connaît depuis quelques temps une petite révolution avec l’arrivée des plateformes de crowdfunding immobilier. En investissant dans une SCPI, un investisseur devient propriétaire de parts d’une société qui détient plusieurs biens immobiliers. Désormais, grâce au crowdfunding, il est possible d’investir bien par bien dans des conditions similaires aux SCPI : mise de départ faible, pas de passage devant le notaire et pas de gestion de locataires. 
Crowdfunding ou SCPI : quel est le meilleur investissement immobilier ? Voici une comparaison point par point entre les SCPI et le crowdfunding immobilier.

 

Crowdfunding immobilier : rendements plus élevés et frais plus faibles

En 2016, les SCPI ont dégagé en moyenne un rendement de 4,63% (taux de distribution), selon l’Aspim-IEIF. S’il n’existe pas encore de chiffres officiels sur les rendements moyens du crowdfunding immobilier, les projets proposés par les principales plateformes affichent des rendements de 8% à 12% selon le risque du projet. Si le rendement du crowdfunding immobilier est globalement plus élevé que celui des SCPI c’est que les frais sont généralement nettement inférieurs : ici pas de frais de gestion annuels et frais de souscription souvent inférieurs à 5% (alors qu’ils peuvent atteindre plus de 10% pour les SCPI).

 

Des stratégies différentes et complémentaires

En termes de stratégies d’investissement, le crowdfunding et les SCPI sont assez complémentaires. Les SCPI permettent avant tout d’investir dans l’immobilier locatif alors que les plateformes de crowdfunding immobilier ne proposent d’investir que dans des opérations de promotion immobilière ou de marchand de bien (l’activité de rendement locatif étant interdite par l’AMF). Il peut donc être intéressant de détenir des parts de SCPI pour un rendement modéré, des revenus réguliers et des parts d’opérations en direct pour des rendements un peu plus attractifs et des revenus en fin d’opération uniquement.

 

Une transparence plus grande dans le crowdfunding

Comme de nombreuses autres innovations apportées par les acteurs web qui visent à désintermédier un marché, le crowdfunding immobilier offre une plus grande transparence que les SCPI. Certaines SCPI possèdent plus d’une cinquantaine de biens, il est donc impossible pour les gérants de donner des informations sur chaque bien aux investisseurs. Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent de choisir chaque bien dans lequel on investit. C’est donc ici un choix personnel : certains investisseurs préfèrent complètement déléguer les choix d’investissement et ne pas passer du temps à sélectionner chaque bien alors que d’autres investisseurs préféreront la flexibilité qu’offre le crowdfunding immobilier pour choisir un bien en fonction de ses propres critères comme, par exemple, sa localisation.

 

Pas de liquidité pour le crowdfunding immobilier

Bien qu’elle ne soit pas toujours aisée, la revente de parts de SCPI est possible. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, il suffit d’en faire la demande auprès de la société de gestion qui fixera le prix en fonction de la valeur de ses immeubles. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe la situation est plus compliquée : il faut en faire la demande à la société de gestion et attendre qu’un acquéreur se manifeste. Mais dans le cas du crowdfunding, il n’existe tout simplement pas de possibilité de revendre ses parts. Il est donc obligatoire de patienter jusqu’à la fin de l’opération. Toutefois, la plupart des opérations durant moins de 3 ans ce n’est pas forcément un point bloquant pour tous les investisseurs.

 

Une fiscalité qui peut parfois être à l’avantage du crowdfunding

L’associé d’une SCPI est imposé sur les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI et éventuellement et sur les plus values lorsque la SCPI vend un bien immobilier ou lorsque l’associé cède ses parts. Hormis la possibilité de bénéficier d’un abattement pour une durée de détention supérieure à un certain nombre d’années, il n’existe pas vraiment de possibilité de disposer d’un dispositif fiscal intéressant. Dans le cas du crowdfunding, il existe deux possibilités : soit l’investissement se fait en obligations et l’investisseur est soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% (depuis le 1er janvier 2018) et imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, soit l’investissement se fait en actions et il est alors possible d’investir via un PEA. Cette dernière option permet de bénéficier d’une fiscalité bien plus clémente puisque l’investisseur n’est redevable que des prélèvements sociaux (17,2%) et est entièrement dispensé de l’impôt sur le revenu.

 

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